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浅谈物业管理服务专业分包
发布日期:2017-09-06 信息来源:江苏省省级机关物业管理中心 浏览次数: 字号:[ ]

省级机关物业管理中心主要工作是为部分省级机关厅局、机关干部职工集中住宅区、省级领导住宅区提供物管服务和相关保障工作,同时也为省级机关及机关干部职工提供设备、水电、暖通、空调、锅炉及家用电器等安装维修服务。日常工作过程中,主要涉及两类业务的专业分包:一是特种设备或重要设备的维护保养专业分包,例如电梯、锅炉、空调、监控、消防、配电等设备的维保。此类专业分包的特点在于专业性较强,作业时间较为集中。中心单独培养人员成本较大和时间较长,而且人员无法做到全面和精通。以目前中心物业管理的项目面积难以形成规模效益和消化成本,而市场上专业维保单位较多,发展较为成熟,专业分包企业的规模效益能使他们的单项成本相对较低。二是劳动密集型的专业分包。比如保安、保洁、绿化服务等。此类专业分包的特点在于人员需求量较大,技术门槛较低,作业时间较长,同时也是物业管理的基础作业链。

就劳动密集型专业分包而言,这几年中心做了有益尝试,取得了一些成效,但笔者认为还要客观地看到物管服务专业分包存在的优缺点。

优点方面:一是一定程度上减轻了各个物管项目负责人的工作压力,可以有充足的时间思考更好地为业主服务的模式和方式。二是减少与劳动者之间因劳动关系所带来的劳资纠纷,减少用工风险。三是专业分包单位作业人员的专业技能相对单位自行培养的工作人员较高。四是将业主的需求压力转嫁一部分到专业分包公司,特别是缓解了人员需求的压力。

缺点方面:一是以管理服务质量月度检查情况来看,劳动密集型的专业分包在中心的效果并不十分突出。二是人员管控的主动性有所减弱。比如:在某些情况下让保安做保洁的或零修工程的工作,可能会遇到在合同范围之外要求加价的情况。三是由于专业外包人员流动性可能较大,对项目的了解不够,工作延续性不强,人员稳定性较差。比如:保安干的时间长了之后突然离职,更换人员还需要重新熟悉情况。四是因为是外包,在对服务操作人员灌输中心企业文化和服务理念上较为困难。五是对人员情况的了解可能不清晰,无法详细了解分包单位派遣人员的具体情况、情绪波动和实质的诉求。六是专业外包后会导致人员管理经验积累的速度减缓。

保安、保洁、绿化等劳动密集型服务工作是物业管理的常规性工作、基础性工作,只能加强不能削弱,要做好这些服务的专业分包工作,可以借鉴优秀的同行的做法。今年初,笔者在上海上实物业的学习中了解到,他们物业收费实行的是行业风险较小的薪酬制,即约定并保证物业企业的固定利润,管理服务成本由业主或服务对象按实承担。它是相对于包干制(固定收费标准、收支自负盈亏)的另一种收费方式。简单地说就是旱涝保收,以追求稳定利润为目标。他们实行的是保安、保洁专业外包,设施设备管理维护人员自行培养。上实物业管理区域在上海本地有150多个项目,在特种设备维护保养上完全可以形成规模效益,而在劳动密集型专业分包上却可以利用专业外包公司的规模效益,降低自身管理服务成本,从而实现企业利润的最大化。

借鉴上海上实物业的做法,并针对中心服务专业分包存在的优缺点,笔者认为,省级机关物业管理中心可以采用自主培养和专业分包二者并存的方式,但一定要以自身培养为主,学习专业分包单位的先进工作经验和技能。将服务模式、方式及品质的提升由中心职能科室进行,不断积累管理经验,通过量的积累促进服务水平质的提升。同时,物管中心主要服务对象是省级机关和省级机关干部职工,办公楼的物业服务费用相对来说是有保障的,这也为完善服务专业分包工作奠定了好的经济基础。

樊宝群

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