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浅谈如何提高办公楼中小型房产维修质量
发布日期:2018-11-19 信息来源:盐城市局 浏览次数: 字号:[ ]

我市行政中心办公大楼于2005年投入使用,至今已13年。近年来,大楼公共部位房产维修案例日益增多。据统计,每年日常维修工作量达千余次,中小型专项维修近10例。日常维修包括锁具、桌椅、窗帘、铝板、墙砖剥落等,中小型专项维修包括墙体渗漏、玻璃幕墙胶体老化、楼内外石材或铝板脱落、车库地面损坏等。如何在不影响机关人员正常办公的情况下,做好维修工作,提高维修效率、保证维修质量,是一个值得思考的问题。

一、房产维修的工作特点

1.日常维修的不定性与频繁性。我市行政中心办公大楼实行集中管理与调配,楼内桌椅、窗帘、墙面、门窗等各部位实行日常检查与定期巡查相结合,维修范围、时间的不定性较多。随着投入使用的时间增加,基础设施日益老化,维修范围越来越广,各类维修也更加频繁。

2.专项维修的多样性与复杂性。办公楼内外公共区域的不同特点,决定了维修的多样性,如道路、玻璃渗漏、石材幕墙、会议室等维修工作,每项均不重复。另外,维修区域为机关人员办公场所,所考虑的细节也更多,如人员出入、作业时间等。各类前期统计、过程跟踪、后期回访等,均由专项维修的复杂程度而定。

3.紧急维修的特殊性与及时性。除日常维修和专项维修外,基本每年都有紧急维修的任务。紧急维修兼有不定性与复杂性外,还有其特殊性与及时性,此类维修大多为直接交办或因突发性故障而引发的维修,质量要求高、维修时间紧。

二、房产维修存在的问题

1.部分维修申请周期长。有重大安全隐患的维修,涉及多工种交接,又因操作危险系数较高等因素,往往需多方论证,才能形成初步维修方案。同时,在维修方案形成的基础上估算的维修经费申请周期也较长,所以这类维修从论证到实施,往往周期过长,反响也较大。

2.维修质量品质不高。所有维修经费都是财政拨付资金,维修材料的选购经一定的采供程序产生,基本为低价中标,以致材料质量一般,材料品质直接决定了维修质量。因公共部位人员密集、使用频繁,所以部分零星维修就存在“坏了修-—修了坏-—坏了再修”的恶性循环。

3.维修队伍选择的局限性。每个专项维修,都需要产生维修队伍。我市财政局设有小额工程定点单位,动用财政资金的小额维修都应从定点单位中选择,但由于办公楼的小额维修质量要求高、作业地点特殊、夜间施工等条件所限,定点单位大多不响应。在自主选择单位时,因额度小,竞争性谈判或公开招标受限,通过谈判产生的队伍质量把控较难。

4.维修专业技术人员缺乏。房产维修既涉及木工、瓦工、油漆工等普通工种,又涉及登高作业、金属焊接等特殊工种。由于维修经费少、人员工资低等矛盾,年轻的专业技术人员缺乏。目前负责市行政中心日常维修的人员因年龄原因,学习新工艺、新技术的热情较低。

三、提高房产维修质量的对策

1.认真筹划,做好维修前期准备。每年的维修工作都有相似性,也有不同点,年底前扒排准备尤为重要。一是提前规划,做好项目申报。认真做好前期准备和调研工作,尤其是中型维修工作,施工周期长、施工难度大,计划实施、方案论证等需反复论证,经认可后方能组织申报。二是分类归纳,逐步组织维修。结合重大的、日常的维修事项,分类归纳,分部位、分阶段实行。轻缓重急,紧急的,有安全隐患的事项,可以先行组织维修。其他维修采取分类组织,如对日常维修及报修内容进行汇总,找出共性问题,提出有针对性的解决或建议方案。

2.加强管理,保证维修服务质量。办公大楼房产维修数量较多,维修区域较为固定,确保维修质量十分必要。一是抓好施工管理规范化。选择有资质的施工单位进行维修,从方案编制、进度计划到施工过程中的安全教育、时间节点等同步跟进,发现问题及时处理。强化现场管理,从开工到竣工实行闭环控制。二是做好质量控制规范化。无论是小型维修还是中型维修,都应加强监管,严把材料关,施工单位宜选用技艺熟练的工人,按照进度工期分解任务,强化操作规程、加强工序验收规范,明确质保期。

3.综合施策,提升维修服务效能。一是选择合理的采购方式。目前,我局采供办对中小型维修的采购方式主要有询价、竞争性谈判、公开招标和单一来源采购。应综合调研、质量、紧急程度等因素,主动与相关部门及时对接,优先采取合理的采购方式。二是完善维修服务举措。通过局“四亮五评”服务机制,把维修与服务相结合,化被动为主动,积极做好巡查与整改,发现问题,对照办结时限与服务承诺,按规定完成维修。加大回访、监督力度,保证问题高效解决。同时,有针对性地采取措施,鼓励日常维修人员学习新技艺,掌握新技能,不断提高维修服务专业技能。

吴文素

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