江苏省省级机关出售公有住房实施细则

第一章  总则

第一条  为了满足干部、职工的住房需求，推进住房商品化、社会化，根据省政府《关于深化城镇住房制度改革的方案》和《南京市深化住房制度改革方案》，特制定本细则。

第二条  凡具有南京市市区城镇常住户口的中低收入的干部、职工，以自住为目的，均可向房屋产权单位申请购买住房。购买公有住房，坚持自愿的原则。每户以成本价购买一次。

第三条  各单位在分配新建公有住房或腾空旧住房时，实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

第四条  干部、职工购买公有住房后，因职务、级别等情况变化，且符合单位分房规定，经批准可按届时的成本价换购。

第五条  凡在南京市市区范围内，由省级机关事务管理局直接管理或省级机关的党政机关、社会团体、企事业单位自行管理的成套公有住房，原则上应向符合购房条件的干部、职工出售。

第六条  下列公有住房不出售：

1.已列入近期规划拆迁、改造的；

2.地处临街宜改作营业用房的；

3.产权有争议或涉及落实房产政策的；

4.具有纪念意义或列入文物保护的；

5.别墅、庭院式的；

6.有险情的；

7.省级机关房改领导小组规定不宜出售的。

第七条  承租房有下列情况的暂不出售：

1.转租或变相转租的，擅自转让或转借的；

2.私自改变房屋用途的；

3.全家迁离本市的；

4.全家出国（境外）定居的，探亲、留学逾期不归的或去国外（境）外定居、探亲、留学，留有未成年子女的。

第二章  售房价格

第八条  向家庭年收入超过5万元且人均年收入超过1.66万元的高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。

成本价由住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施费、管理费、贷款利息和税金7项因素构成。成本价由南京市房改、物价部门逐年测定，报省政府批准后公布。

1995年度出售公有住房的成本价为：钢混、混合一等为每平方米建筑面积700元；混合二等为每平方米建筑面积640元。

第九条  出售公有住房一律按建筑面积计算，由购房者所购买的套内建筑面积与应合理分摊的公用建筑面积两部分组成。

第十条  干部、职工购买公有住房，执行下列控制标准（按建筑面积计算）：

科以下干部、职工不超过75平方米；

科级干部不超过90平方米；

处级干部不超过110平方米；

厅局级干部不超过140平方米。

家庭成员较多的，也可按人均建筑面积24平方米计算。

超过购房控制标准10平方米以下的(含10平方米)部分，不享受现住房和工龄折扣，再超过的部分按市场价购买。

上述标准是干部、职工购买现住房的控制标准，不是职工必须达到的分房、购房标准。

第十一条  具体房屋的实际售价，根据房屋所在地段、层次、朝向等因素进行调节。

（一）地段调节。

地段等级按照南京市土地管理局1994年12月24日公布的《1994年南京市建成区土地级别表》划定的范围执行。将全市房屋地段划分四个等级，地段等级逐级递减。一等不加不减；二等减5%；三等减10%；四等减15%。

1.一等地段：为南京市建成区土地一、二、三级范围；

2.二等地段：为南京市建成区土地四、五级范围；

3.三等地段：为南京市建成区土地六级范围；

4.四等地段:为南京市建成区土地七级范围。

（二）层次调节。

1.多层住宅:凡是顶层减5%；五层(不含)以上住宅每增加一层减2%；底层无院落减5%；三、四层加5%；其它层次不加不减。层次实际调节，根据以上原则综合计算。为缓解新分住房供求矛盾。底层可适当增加比例，一般不超过5%。

2.高层住宅的顶层减5%，底层无院落减5%，其它层次不加不减。

（三）朝向调节。

一户无朝南外门窗的，接户减5%。

第十二条  现住房折扣。职工购买已住用房（不含取得使用权的空关房）的公有住房，可适当给予折扣。成本价的现住房折扣率1995年度为5%。今后每年递减一个百分点，至2000年全部取消。

第十三条  工龄折扣。每户购房时，按一人工龄计算。每一年工龄给予成本价1.2%的折扣。工龄可以新分房职工、承租人或其同住户籍中工龄最长的一人（其配偶不得在其他户籍中作为最长工龄人）计算，但该工龄最长者及其配偶迁至他处时不得重复享受。

职工的购房工龄按建立公积金制度（1992年7月1日）以前的工龄计算，由职工工作单位的劳动人事部门根据国家的有关规定核定，出具证明，房屋产权单位的房改部门核准。

第十四条  成新折扣。出售钢混、混合一等的旧住房，成新折扣按住房折旧年限50年计算，每使用一年成新折扣为2%；出售混合二等的旧房，成新折扣按住房折旧年限40年计算，每使用一年成新折扣为2.5%。折旧后，现值低于40%的按40%计算。经过大修或设备更新的旧住房，按规定评估后确定。

第十五条  房价计算。每平方米建筑面积的实际售价=成本价×（1-年折旧率×已使用年限）×（1±各项调节因素）-成本价×年工龄折扣率×工龄-成本价×现住房折扣率。

扣除各种折扣和调节因素后，每平方米建筑面积实际售价低于成本价20%的，按成本价20%的售价计算。

购房款=每平方米建筑面积实际售价×住房建筑面积。

第三章  付款方式

第十六条  购房职工原则上应一次付清全部房款。凡一次付清购房款的给予一次付款折扣。折扣率按照购房政策性贷款利率与银行存款的利率差确定。1995年度为应付购房款的19%。

第十七条  购房干部、职工经批准可分期付款，首次付款不得低于购房款的50%。分期付款的期限最长不超过10年，分期交付的部分计收利息，单位不得贴息。利率按政策性贷款利率确定。

第十八条  购房职工可向承办政策性住房金融业务的房地产信贷部申请政策性抵押贷款。

第十九条  购房干部、职工申请分期付款和政策性抵押贷款交付购房款的，不享受一次性付款折扣。

第四章  税费减免

第二十条  房屋产权单位按成本价向干部、职工出售公有住房，新房按零税率计征固定资产方向调节税，新旧房均免收交易管理费；干部、职工以成本价购买公有住房且自住期间，暂免征房产税、土地使用税和一次性契税，免收交易管理费。

第五章  产权与维修管理

第二十一条  干部、职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。

第二十二条  干部、职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有。使用五年后，可依法进入市场。在同等条件下，原产权单位或省级机关事务管理局有优先购买权。售房职工在补交土地使用权出让金或所含土地收益及规定交纳的有关税费后，售房收入归个人所有。

第二十三条  干部、职工以成本价购买的公有住房，室内维修由住户负责。共用部位、共用设施的维修管理由原产权单位或委托物业管理公司负责。原产权单位按售房款15%（高层为20%）、购房职工按成本价1%的比例，一次性提取交纳作为共用部位、共用设施的维修基金，专户存储，由原产权单位或委托省级机关物业管理公司负责管理，监督使用。共用部位、共用设施维修养护费用不足部分，暂由原产权单位承担。

第六章  办理程序

第二十四条  对所售公房，产权单位经市规划部门确认不属近期拆迁、改造范围后，携带所售房屋所有权证或房屋产权监理部门出具的产权证明，分别向省级机关事务管理局或各厅局房改办提出售房申请。其中属省级机关事务管理局直接管理的房屋，报省级机关事务管理局，属各厅局及其单位的房屋报省级机关出售公有住房办公室。

第二十五条  各厅局主管部门初审后，经省级机关售房办统一勘丈绘图、江苏广厦房地产估价所评估计价，售房单位填写《出售公有住房价格评估测算表》和《出售公有住房审批表》正式报批。

第二十六条  经省级机关出售公有住房办公室正式审批后，售房单位按《江苏省省级机关出售公有住房收入资金归集管理和使用实施办法》收取、缴存售房款，办理买卖契约，签订委托管理合同等手续。

第二十七条  经省级机关出售公有住房办公室对售房单位执行售房政策情况核准，由南京市房地产管理局和土地管理局委托省级机关售房办核发房屋所有权证及土地用权证。

第七章  附则

第二十八条  本细则自公布之日起执行。