龙江碧树园86号办公楼共五层（含地下室一层），其一期装修改造工程（大楼外墙面粉刷、窗户安装，第四层楼的室内装修）已于去年下半年完工；二期装修改造工程于今年3月中旬开工。

笔者作为龙江物业管理处的一名管理人员，有幸在中心分管主任的领导和指导下，负责了龙江碧树园86号办公楼物业管理前期介入工作。工作过程中，制定了较为详细的前期介入工作计划和目标，并在一期装修改造期间努力扮演好前期介入这个角色，协助大楼使用单位进行现场管理，不断地发现并协调解决好现场出现的每一个大小问题，通过不断实践、探索和思考，初步形成一些关于物业管理前期介入工作的心得体会。

一、前期介入的概念

物业管理企业在接管物业之前就已参与物业的规划设计和建设施工的全过程，从业主及物业管理的角度出发，提出一些合理化建议以最大限度地满足业主的需求，便于今后的物业管理更加科学化、人性化。

二、前期介入的作用

通过前期介入，一是便于在前期介入中发现问题并及时反馈到有关单位，争取得到理解和及时解决；二是便于以后在物业使用维修管理中，使其作为物业管理服务单位的技术后盾，掌握材料供应渠道和技术支持服务；三是参与设备调试，充分了解、熟悉物业情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议，制定操作性强的物业管理方案。

三、前期介入的实施方案

根据现场实际情况，适时成立物业管理前期介入小组；并依据工程进度确定前期介入工作项目并据此制定前期介入工作计划表；根据工作计划表的工作安排，进行人员的选配、招聘和培训，制定项目介入人员的培训计划。

四、前期介入的重点内容

1.熟悉现场及各类工程施工图纸，尤其是水电及设备安装图纸、施工变更资料等。

2.对照技术说明书，了解各类设备的工作原理及使用维保方法。

3.对照图纸并结合施工现场，熟悉各种强弱电线路、控制线路、综合布线及给水排水管道的走向。

4.对在设计或施工中可能存在的影响日后使用或管理的缺陷，及时向大楼使用单位和施工单位提出书面建议。

5.收集工程图纸资料，现场跟踪参与每种设备的运行调试过程。

6.对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行协助管理，确保施工质量。

7.根据图纸或设备清单现场核对设备的种类、数量及型号等，并收集各类设备的技术资料。

笔者决心按照以上理解和体会，加强管理协调，认真准备，过细工作，进一步做好龙江碧树园86号办公楼物业管理前期介入工作，为该大楼的顺利交付使用和日后物管服务良好运转打好基础。